Метод капитализации доходов

Капитализация доходов - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или ,

где С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;

• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода:

. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Этапы оценки недвижимости методом капитализации доходов:

.Определение потенциального валового дохода (ПВД), генерируемого объектом недвижимости.

ПВД - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м её использовании без учета всех потерь и расходов.

Его можно рассчитать как годовую сумму получаемой арендной платы:

ПВД = АПмес * Зоб *12,

где АПмес - месячная ставка арендной платы

Зоб- площадь оцениваемого объекта недвижимости

.Определение действительного валового дохода (ДВД).

ДВД = ПВД- потери + прочие доходы

К потерям относятся прогнозируемые потери от недозагрузки объекта и от неплатежей арендаторов.

.Определение операционных расходов (ОР), связанных с эксплуатацией объекта недвижимости:

· эксплуатационных (издержки по текущей эксплуатации объекта: коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на заработную плату обслуживающего персонала и т. д.);

· фиксированных (затраты, связанные с выплатой страховых взносов, налоговых платежей и другие условно-постоянные издержки);

Динамика занятости и безработицы в России
Пожалуй, безработица-это одно из тех редких экономических понятий, которое очень близко каждому человеку. Потеря работы для большинства людей означает снижение жизненного уровня и наносит серьезну ...

Денежный рынок формирование спроса и предложения денег
Деньги играют исключительно важную роль в рыночной экономике. Рынок невозможен без денег, денежного обращения. Денежное обращение - это движение денег, опосредствующее оборот товаров и услуг. Оно ...